Financiële gevolgen van een verplichte sluiting ingevolge covid-pandemie in de handelshuurrelatie
Ingevolge het Ministerieel Besluit van 18 maart 2020 dienden handelszaken en winkels, behoudens een aantal uitzonderingen, gesloten te blijven vanaf 18 maart 2020. Vanaf 11 mei 2020 konden een aantal ondernemingen onder bepaalde voorwaarden weer openen. De vraag rees wie, binnen de handelshuurrelatie, de financiële gevolgen van deze verplichte sluiting moest dragen. Is de huurder tijdens deze periode van verplichte sluiting nog huur verschuldigd? De rechtspraak van de vrederechters is heel erg verdeeld net als de commentaren op deze uitspraken. De toepassing van de risicoleer, overmacht, imprevisieleer en artikel 1722 Oud Burgerlijk Wetboek leidde tot heel erg uiteenlopende beslissingen: sommige vrederechters beslisten dat de huurder tijdens deze periode geen huurgeld verschuldigd was om reden dat de verhuurder tijdens de periode van verplichte sluiting aan de huurder niet het rustig genot van het gehuurde pand kon verschaffen, andere vrederechters beslisten dan weer dat de huurder zonder meer gehouden bleef tot betaling van de huur. In een aantal gevallen werd daarbij beslist dat de huur werd verminderd (tot bijvoorbeeld 75% van de oorspronkelijke huur) en/of werden aan de huurder (uitgebreide) betalingsfaciliteiten toegestaan teneinde de betalingen makkelijker te kunnen 'verteren'. Op 15 november 2021 werd een vonnis in hoger beroep geveld. De rechter te Antwerpen besliste dat, in dit concrete geval, beide partijen gezamenlijk de gevolgen moeten dragen van de opgelegde overheidsmaatregel en dat de financiële schade onder hen gelijk moet worden verdeeld. De overeengekomen huurprijs voor de uitbating van de handelszaak werd gehalveerd. De rechter motiveerde zijn beslissing als volgt: “Contractpartijen zijn jegens elkaar gehouden tot loyale samenwerking waarbij zij rekening moeten houden met elkaars redelijke verwachtingen. Aangezien geen van de partijen enige schuld treft aan het onheil en met de gevolgen ervan onmogelijk door hen kon worden rekening gehouden, past het in het licht van al het voorgaande dat de risico’s gelijk worden verdeeld. Naar het oordeel van deze rechtbank correspondeert slechts deze remedie, gelet op alle concrete omstandigheden, met de wijze van uitoefening van de contractuele rechten die mag worden verwacht van normaal zorgvuldige en redelijk handelende contractpartijen, geplaatst in dezelfde concrete omstandigheden.” Ook de rechtbank van eerste aanleg te Brussel oordeelde eerder al in soortgelijke zin waarbij de economische en financiële gevolgen derhalve billijk over de beide partijen worden verdeeld.
